2023年第一季度住房租赁行业政策盘点与分析

2023第一季度,政策正式从供给端和金融端发力,住房租赁行业市场化进程进一步加快。

在一季度的开端,全国住房和城乡建设工作会议正式召开,强调了2023年要大力增加保障性租赁住房供给,扎实推进棚户区改造,新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房的建设。积极发挥住房公积金作用,推进住房公积金数字化发展。

金融支持方面,人民银行、银保监会推出重磅金融支持政策:《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》,为住房租赁市场的发展注入了强劲的融资动力。另外,证监会、发改委首次将消费基础设施纳入REITs试点范围,继958号文之后再次拓宽试点资产范围,引发市场高度关注。

3月,随着两会的顺利召开,《政府工作报告》正式公布,2020年以来首次未提“房住不炒”,引来行业热议,同时为2023年确立了稳中求进的施政方针。

2023年,各地方政府积极响应中央号召,陆续推出住房租赁行业的培育和监管的相关政策。随着第一季度的完结,住房租赁政策支持力度有望进一步加大,各地将迎来以存量改造为主的快速筹集保租房的发展阶段。

据迈点研究院统计,截至2023年3月28日,我国累计出台51条与住房租赁行业相关的政策,其中10条是中央政策。

地方政府紧跟中央政策方向,共发布涉及住房租赁的政策41项,主要从监管政策和供应政策两个方面落实中央租赁政策,进一步培育和规范地方住房租赁市场的健康发展。而供应政策中,保障性租赁住房相关的政策占比最多,其次是房源筹集政策和存量盘活政策。从政策发布地区来看,成都、广州、北京是发布政策最多的城市。表现了各级政府对于发展租赁住房市场的决心。

2023,住房租赁行业政策从监管端和供给端发力,持续改善新市民、新青年住房困难的现状。

央行、银保监会在2022年2月24日发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》。该意见稿重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展,旨在增强金融支持的力度,促进住房租赁市场的健康发展,以满足广大租房者的住房需求,共17条,主要包含三个方面的重点:

总体来说,这是2023年开年以来,住房租赁市场迎来的首个重磅级支持政策。早在2022年2月,银保监会、住房和城乡建设部就曾发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》。而本次《意见》进一步将金融支持的范围扩大至长期住房租赁市场。《意见》鼓励商业银行向符合条件的主体发放住房租赁团体购房贷款,期限最长不超过30年;支持向经营自有产权长期租赁住房的企业发放住房租赁经营性贷款,允许经营性贷款置换开发建设贷款,期限最长不超过20年。

1.在当前房地产市场信心较为脆弱的情况下,金融端明确发布支持政策,有利于恢复市场信心,构建多层次、多主体、多渠道的房地产融资体系,为房地产企业、租赁住房企业和项目提供更广阔、灵活和专业的融资选择,防范房地产行业金融风险。

2.明确了将支持规模化经营、长期经营的住房租赁企业发展,有利于解决一部分住房租赁企业的资金来源问题,推动重资产企业和轻资产企业灵活运营,推进了住房租赁市场化的进程。

3.对于住房租赁企业来说,住房租赁行业进入了“资产管理”时代,如何从运营升维资管,保持稳健的经营和现金流,打通投、融、建、管、退各个环节,已成为检验住房租赁企业是否稳健经营的关键指标。政策的发布有利于稳步推进市场化租赁住房公募REITs,以及进一步促进住房租赁市场的规范化、健康发展。

3月24日,国家发展改革委公布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》,政策明确把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署,研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

中国宏观经济研究院市场与价格研究所副所长刘建兴认为,消费基础设施作为承接居民消费行为、释放居民消费潜力的物质空间载体,在扩大内需、促进消费方面发挥着重要作用。

“推出消费基础设施REITs,有助于扩大消费基础设施投资规模,改善运营水平,通过‘便民’和‘提质’促进消费。”北京大学光华管理学院副院长张峥认为,将消费基础设施纳入REITs资产范围,是我国公募REITs底层资产的又一次扩容,是REITs市场建设迈出的重要一步。

根据2018-2023年《政府工作报告》中涉及房地产市场与住房保障体系的重点内容来看,相比往年,2023年的《政府工作报告》主要有以下几个新的变化。

1.政府工作报告中正式强调“有效防范化解优质头部房企风险”,这是2023年两会的重要变化以及任务之一。由于房地产市场过热,房企过快扩张,在经济下行的压力下,消费端动力明显不足,房企接连暴雷,资金断裂,极易引发系统风险。自去年11月以来,中央层面就在陆续化解房地产的流动性风险,接连出台《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》、“金融16条”等,都为防范房地产系统性风险作出了明确的指引。说明“防风险”是2023年行业的重要工作,也侧面证明了房地产行业在国民经济中的支柱性地位。

2.过去几年,“房住不炒”一直是房地产调控的主基调,从2020年开始,已连续三年被提及,但在2023年的政府报告中,并未提及“房住不炒”一词。说明面对市场下行,为了防范系统性风险,政策适时地对市场进行纾困和松绑,以期推动房地产行业向新发展模式转型,重点支持优质、头部房企,满足重点城市的合理住房需求。不过,长远来看,“房住不炒”依然是房地产行业中长期的基本制度,预计2023年房地产行业的整体政策走向依然是“以稳为主”。

3.在住房保障方面,今年政府工作报告指出要“加强住房保障体系建设”“解决好新市民、青年人等住房问题”。早在2019年,政府工作报告就提出要“改革和完善住房市场体系和保障体系,持续推进保障性租赁住房建设和城镇棚户区改造。”2021年6月,国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计,提出加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。其中保障性租赁住房是解决新市民、青年人住房问题的重要手段。预计2023年中央和地方仍持续支持住房租赁市场的发展,推动住房保障体系尤其是保障性租赁住房的建设。

另外,住建部部长倪虹在部长通道表示:对房地产市场企稳回升充满信心;要避免金融风险和地方债风险,防范房地产“灰犀牛”风险,帮问题房企自救,也要严格依法依规处置;坚持精准施策,一城一策,大力支持刚性和改善性的住房需求,促进房地产市场平稳健康发展;增加保障性租赁住房的供给和长租房的建。

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